保利翡丽甲第 · icy口播稿 v2.1

第一，先搞清楚首开推的是什么。按公开报道口径，这次首开是1、2、3号楼，一共约125套：148㎡四房占大头，约84套；188㎡四房19套；218㎡大平层22套。也就是说，这次首开主力是150㎡级别的入门户型，大户型放得很少，想买200㎡以上的，这次能挑的余地不大。

第二，这个板块"价格越高越难卖"，不是我瞎说，是网签数据写的。我把武昌滨江最近半年几个盘的去化拉出来：低价走量的盘，去化能到九成以上；而卖到4.2万以上的，有的盘去化只有三成多。整个板块新房去化周期差不多16个月，成交面积还在往下走。这说明什么？说明不是这个板块没人要，是价格一旦冲得太高，接盘的人就少了。翡丽甲第放风4到5万，正好卡在这个敏感带上。

第三，优惠机制问清楚再交钱。现在案场口径是：诚意登记30万，开盘享95折。注意，这30万是诚意登记，不是定金，能不能退、什么条件退、95折是在哪个价格上打——这些一定要落到书面或者置业顾问的明确回复上，别听一句就转钱。首开优惠一般是全年相对划算的，但前提是你已经看好了楼层和户型，而不是为了优惠去抢一套你不想要的。

记住一句话：首开的优惠是给已经想清楚的人的，不是给所有人的入场券。

第一个地方，走一遍完整的回家动线。这个盘是抬板社区，整体抬高大概13.6米，也就是说你从地库回到家，要经过一段爬坡或者电梯。你别光听销售说"半岛酒店式归家"，你自己走一遍：从地库电梯出来，到单元门，再到入户，全程需要几部电梯、有没有台阶、推婴儿车或者老人坐轮椅方不方便，走一遍就知道了。沙盘上看着高级的东西，走起来可能很累。

第二个地方，拿尺子量两个数，别听销售背参数。第一，188㎡户型，销售口径套内约191㎡、加上私享电梯厅实得约199㎡——你现场拿卷尺量一量客厅开间和主卧进深，看这个得房率是不是真站得住。第二，出电梯那一小块所谓的"私享电梯厅"，是不是真的只有你家用、公摊怎么算，让销售写清楚。数字是会营销的，你的卷尺不会。

第三个地方，看外立面和窗户，别只看样板间的精装。样板间的家具尺寸都是缩小过的，灯光也是打的。你走到实体楼附近，看看外立面用的是石材还是涂料、铝板用在哪个位置、窗户是几层中空玻璃。还有，提前查一下你中意的楼层和楼栋，冬天的日照情况——这个盘楼间距偏紧，部分侧边楼栋间距不大，低楼层的采光一定要问清楚。

先说前提：以下面积和总价都是案场放风口径，最终以备案价和合同附图为准，我只是帮你把账算清楚。

第一笔账，得房率账。传统高层得房率大概75%，买100平住75平。翡丽甲第188㎡户型，销售口径套内约191㎡，算上出电梯那一块私享电梯厅，实得约199㎡——相当于买188平用199平，公摊不但全回来了，还倒出来11平。按传统75%倒推，这199平的实得，差不多等于老房子250平的使用面积。这就是它敢卖高价的底气。

第二笔账，代差账。它旁边的老盘，容积率6.0、超高层、得房率九成；翡丽甲第容积率2.76、20来层小高层、得房率超过100%。这不是风格不一样，是整整差了一代产品。外地有抬板项目，比同地段不抬板的新房贵出四成还卖得动——市场确实愿意为"新一代产品"多付钱，但前提是这个新得房率是真的、交付是真的。

第三笔账，也要泼点冷水。得房率超过100%，是靠阳台半计容、飘窗赠送、电梯厅不计容这些规则堆出来的，不是房子变大了。这些赠送部分在二手市场卖的时候，买家不一定认这个溢价。你今天为"倒赚11平"多花的钱，将来转手时，市场不一定按11平给你算。

先把货量摆出来。按公开报道口径，这次首开：148㎡四房约84套，是货量主力；188㎡四房约19套；218㎡大平层约22套。148㎡是入场券，188㎡是改善主力，218㎡是塔尖席位——三档面对的人群完全不一样。

第一个原则，楼层尽量往高了选。这个盘占地不大，7栋楼排得比较紧，部分侧边楼栋间距偏小，低楼层冬天的采光会受影响。预算够的话，尽量往中高区走。

第二个原则，别为"侧看江"多花太多。这个盘不在临江第一排，前方有写字楼，所谓的看江是侧看、高区才看得到一点。真正无遮挡看江的房源占比不高。如果你买这套房的主要诉求就是江景，那这个盘其实不太适合你，不如直接去看真正临江的项目。为了"隐约看江"多付的溢价，要掂量一下。

第三个原则，按货量定手速。148㎡货量最大、又是600万级入场款，这种段历来是"推盘即走量"的，看中就别拖；但反过来，货量大也意味着不用急着加价抢。188㎡、218㎡货量小，现场不一定轮得到你挑楼层，提前想好备选。不管哪一档，记住它是期房，2028年才交付，精装标准、外立面材料、会所运营方案，都要在认购前白纸黑字确认。

最后说一句，这个盘的热度是真的，但热度不等于适合你。适合你的楼层和价格，比"抢到"更重要。