保利翡丽甲第 · icy口播稿 v2.2

第一，先看清楚这次首开到底放了什么。按公开报道口径，这次首开1、2、3号楼，一共约125套：148㎡四房占了84套，是绝对主力；188㎡四房19套；218㎡大平层22套。你把这三档面积平均一下，差不多170平一套。这说明什么？说明这个盘从根上就是冲着千万级客户做的，148㎡是它门槛最低的一档。

第二，为什么说148是难得的上车机会？你想，开发商首开放小户型，目的很明确——用相对低的总价走量、把人气和去化做起来，让第一波不冷场。等首开过了、口碑起来了，后面加推大概率都是188、218这种大户型，入门款要么没有，要么剩的都是楼层、朝向最差的尾货。也就是说，你要是冲着这个盘来、预算又在600万级，这次148㎡你不下手，后面大概率只能看别人买，或者硬着头皮上188㎡。

第三，货量不一样，抢的难度也不一样，选房按这个来。148㎡货量最大、又是600万级入场款，这种段历来是推盘就走量，看中就别拖；但反过来货量大，也意味着不用急着加价抢。188㎡、218㎡货量小，现场不一定轮得到你挑楼层，提前想好备选。楼层尽量往中高区走——这个盘7栋楼排得偏紧，部分侧边楼栋间距不大，低楼层冬天采光会受影响。还有，别为"侧看江"多花太多：它不在临江第一排，前方有写字楼，所谓看江是侧看、高区才看得到一点，真要一线江景不如直接看临江的盘。

第四，也得泼点冷水，这价格真不便宜。放风4到5万，148㎡算下来也是600万往上。我把旁边几个盘的网签拉过：低价走量的盘去化能到九成以上，可一旦冲到4万以上、到5万这个区间，接盘的人就明显少了——板块整体去化周期差不多16个月。评论区也有人算得很直白："不是一线看江，卖4万多？""论性价比，好像还不如月亮湾、国樾滨江。"还有一句挺扎心："现在再牛的设计也会过时，稀缺资源才是硬核。"你得想清楚，你冲的是"这个盘的入门门槛+新一代产品"，不是捡便宜。

第五，优惠和时间点别搞混。现在案场口径是诚意登记30万、开盘享95折——但是这个30万能不能退、什么条件退、95折在哪个价上打，一定要落到书面，别听一句就转钱。示范区是9月25号开，它还是期房，2028年才交付，精装标准、外立面材料、会所运营方案，都要认购前白纸黑字确认。

先说前提：以下面积和总价都是案场放风口径，最终以备案价和合同附图为准，我只是帮你把账算清楚。

第一笔账，得房率账。传统高层得房率大概75%，买100平住75平。翡丽甲第188㎡户型，销售口径套内约191㎡，算上出电梯那一块私享电梯厅，实得约199㎡——相当于买188平用199平，公摊不但全回来了，还倒出来11平。按传统75%倒推，这199平的实得，差不多等于老房子250平的使用面积。这就是它敢卖高价的底气。

第二笔账，代差账——拿隔壁三代房对比最直观。咱们假设同样花846万，就是翡丽甲第188㎡、按4.5万放风价算出来的总价。你在翡丽甲第，建面188㎡，实得约199㎡；可你拿着同样的钱去买隔壁那种容积率6.0的超高层，得房率也就75%上下，同样买188㎡建面，真正能用上的只有141㎡左右。

这就是它敢比隔壁贵的底气：不是房子魔法变大了，是同样的钱，你的使用面积实打实多了一截。当然，这是按放风价和案场得房率口径算的理想对比，真实成交价和交付得房率，以一房一价和合同附图为准。

第三笔账，也要泼点冷水。得房率超过100%，是靠阳台半计容、飘窗赠送、电梯厅不计容这些规则堆出来的，不是房子变大了。这些赠送部分在二手市场卖的时候，买家不一定认这个溢价。你今天为"倒赚11平"多花的钱，将来转手时，市场不一定按11平给你算。就像评论区那句话：设计再新也会过时，真到二手市场，大家认的还是地段、江景和稀缺资源。